Procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo

L’Associazione Bancaria Italiana ed il Consiglio Nazionale del Notariato

visto

l’art. 8 del Dl n. 7/2007, convertito con modificazioni dalla L. n. 40/2007 e la nota esplicativa presentata dal Ministero dello Sviluppo Economico ad ABI, Consiglio Nazionale del Notariato ed Associazioni dei Consumatori all’incontro del 12 novembre 2007,

al fine

di favorire una maggiore diffusione delle operazioni di portabilità dei mutui e di evitare che si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione, hanno individuato la seguente procedura, idonea a soddisfare criteri di economicità, di certezza dei tempi e semplificazione.

* * *

A. Gli atti necessari

Per realizzare l’operazione di portabilità dell’ipoteca di cui sopra la normativa prevede:

a)il contratto di mutuo tra la banca subentrante (cioè la banca scelta dal cliente per effettuare la nuova operazione di mutuo finalizzata all’estinzione del finanziamento in essere) ed il cliente, in cui sia espressamente indicata la specifica destinazione della somma mutuata;

b)la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cioè la banca che ha in essere il finanziamento da estinguersi con le somme concesse a mutuo dalla banca subentrante) in cui il debitore dichiara la provenienza della somma impiegata nel pagamento;

c)il consenso alla surrogazione, con cui il debitore surroga la nuova banca mutuante nei diritti di garanzia della banca mutuante originaria, ed in forza del quale, sussistendo gli altri presupposti stabiliti in particolare dall’art. 1202 c.c., viene eseguita dal Conservatore ai sensi dell’art. 2843 c.c. l’annotazione da cui consegue la trasmissione dell’ipoteca.

L’annotazione della surrogazione chiude il procedimento di portabilità e assicura il subentro con efficacia erga omnes della nuova banca mutuante nella garanzia ipotecaria che assisteva il precedente mutuo.

Al fine di poter richiedere al conservatore l’annotazione della surroga nell’ipoteca è necessario che l’operazione di surrogazione risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il mutuo, la quietanza e il consenso alla surrogazione possono risultare da un unico atto ovvero da tre atti distinti e separati.

Occorre peraltro tenere presente che tali atti, anche se scindibili dal punto di vista formale, vale a dire della concreta modalità di redazione, sono invece strettamente legati sotto il profilo logico e sostanziale. Pertanto, sebbene non sia strettamente necessaria la compresenza della banca originaria, della banca subentrante e del cliente, appare opportuno e funzionale al buon esito dell’operazione assicurare tale compresenza e, quindi, stipulare in un unico contesto i tre atti dell’operazione di portabilità facendo ricorso ad un atto unico. In realtà si tratta di un unico documento - contenente il mutuo, la quietanza (1) e il consenso alla surrogazione del nuovo mutuante nella posizione dell’originario creditore - sottoscritto da tutte le parti interessate (2) mediante atto di notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

L’intervento del notaio nel procedimento di portabilità è garanzia del miglior funzionamento dell’istituto (3).

B. La procedura

1. Avvio da parte del cliente della procedura

Il cliente (4) – individuata la banca subentrante – richiede per iscritto a quest’ultima l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo, dandole mandato di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo ad una determinata data (5).

A tal fine il cliente consegna alla banca subentrante la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo (6). Qualora il cliente non sia in grado di presentare la predetta documentazione, l’istruttoria di fido di cui al punto 2, lett. b) avrà avvio una volta che la banca subentrante abbia ricevuto la comunicazione dalla banca originaria dell’importo del debito residuo, mediante sistemi di colloquio elettronici interbancari.

2. Analisi da parte della banca subentrante della fattibilità dell’operazione

La banca subentrante dà inizio – fornendone comunicazione al cliente - alla valutazione della fattibilità dell’operazione mediante:

a)la richiesta alla banca originaria dell’importo del debito residuo del cliente, da effettuarsi tramite sistemi di colloquio elettronici interbancari (7);

b)l’avvio della consueta istruttoria di fido, verificando i requisiti di solvibilità del cliente e lo stato dell’immobile (perizia (8) , relazione ipotecaria).

3. Comunicazione alla banca subentrante dell’importo del debito del cliente

La banca originaria:

a)comunica alla banca subentrante l’importo del debito residuo del cliente stesso entro 15 giorni dalla ricezione della richiesta, avvalendosi dei sistemi di colloquio elettronici interbancari;

b)dà contestualmente analoga informazione al cliente.

4. Stipula dell’ atto

A conclusione dell’istruttoria la banca subentrante conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo cliente, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula del cd. “atto unico”, redatto con la contestuale presenza di tutte le parti interessate e contenente in un unico documento:

-il mutuo con la dichiarazione di specifica destinazione della somma,

-la quietanza con la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento,

-il consenso alla surrogazione del nuovo mutuante nella posizione dell’originario creditore.

Al fine di garantire la migliore operatività dell’istituto, anche nella logica del contenimento dei costi, è opportuna, infatti, una soluzione pratica che assicuri comunque le sicurezze e le garanzie che offre l’intervento del notaio in tutti i passaggi (nuovo mutuo, quietanza, atto di consenso alla surrogazione con la conseguente richiesta di annotazione) dell’operazione di portabilità.

Tale soluzione passa attraverso una procedura operativa, i cui passaggi fondamentali, con riferimento agli atti da stipulare, sono i seguenti:

a) formalizzazione dell’intera operazione in un unico contesto ovvero in un “atto unico” (9)

b) misura ipotecaria di aggiornamento limitata al periodo successivo alla data di iscrizione dell’ipoteca;

c) messa a disposizione del notaio, da parte delle banche interessate dall’operazione, almeno 4 giorni prima della data fissata per la stipula di tutta la documentazione necessaria per la predisposizione dell’atto e per la verifica dei poteri di rappresentanza.

Qualora il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione ai sensi della legge n. 130/1999, l’atto di quietanza deve essere rilasciato dalla banca originaria (in qualità di servicer (10) ) sulla base della procura a suo tempo conferitale dall’SPV (11).

5. Annotazione della surroga dell’ipoteca in conservatoria

Tale adempimento costituisce il momento di chiusura del procedimento di portabilità, in quanto – come già detto - assicura il subentro con efficacia erga omnes della nuova banca nella garanzia ipotecaria che assisteva il precedente mutuo.

Solo dopo l’esecuzione della annotazione di surrogazione la nuova banca mutuante consegue certezza circa un “efficace” subentro nella detta garanzia ipotecaria (12) (13).

Associazione Bancaria Italiana

Consiglio Nazionale del Notariato

______________

ALLEGATO

Elenco degli atti necessari per realizzare la procedura di portabilità dell’ipoteca

1)Richiesta scritta del cliente alla banca subentrante per l’avvio della procedura e mandato alla stessa per acquisire dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo.

2)Invio della richiesta di quantificazione dell’importo del debito residuo del cliente da parte della banca subentrante alla banca originaria (avvalendosi di sistemi elettronici interbancari) e contestuale avvio della consueta istruttoria di fido da parte della banca subentrante.

3)Comunicazione dell’importo del debito residuo alla banca subentrante da parte di quella originaria entro 15 giorni dalla ricezione della richiesta (avvalendosi di sistemi elettronici interbancari).

4)Stipula di un atto unico (contenente il mutuo, la quietanza, il consenso alla surrogazione del nuovo mutuante nella posizione dell’originario creditore) sottoscritto da tutte le parti interessate mediante atto di notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

5)Annotazione della surroga a margine dell’ipoteca originariamente iscritta.

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1)In tale atto la banca originaria si obbliga a non richiedere - secondo la disciplina di cui all’art. 13, comma 8, DL n. 7/2007 - la cancellazione dell’ipoteca a suo tempo iscritta, e presta inoltre consenso all’annotazione della surrogazione a margine della predetta iscrizione ipotecaria.

2)La presenza all’atto della banca originaria può essere assicurata anche mediante un rappresentante munito di idonea procura; l’intervento nell’atto di tale banca risulterebbe ovviamente circoscritto al rilascio della quietanza di pagamento ed alle conseguenti dichiarazioni.

3)L’atto notarile (sia nella forma dell’atto pubblico che della scrittura privata autenticata), infatti, garantisce:

-certezza di data all’atto medesimo (come evidenziato anche dalla citata circolare dell’Agenzia del Territorio del 21 giugno 2007);

-certezza non solo della riferibilità dell’atto a chi lo ha sottoscritto (accertamento dell'identità personale delle parti ai sensi dell’art. 49 della legge notarile), ma anche della verifica della capacità, della legittimazione e dei poteri di rappresentanza di quest’ultimo (art. 54 del regolamento notarile);

-controllo di legalità del contenuto dell’atto (art. 28 della legge notarile) e più in generale informazioni e chiarimenti da parte del notaio (pubblico ufficiale imparziale) riguardo al contenuto ed agli effetti dell’atto;

-idoneità del titolo ai fini della esecuzione della pubblicità immobiliare, ma anche, ricorrendone le condizioni, idoneità dell’atto quale titolo esecutivo.

4)In caso di cointestazione del mutuo, la richiesta va presentata da tutti i soggetti interessati.

5)E cioè la data in cui ritiene di stipulare gli atti di cui al punto A.

6)Allo scopo può essere presentata, ad esempio, una copia del piano di ammortamento, copia della quietanza attestante il pagamento dell’ultima rata di mutuo, la dichiarazione del cliente che indichi l’ammontare di tale debito.

7)Nel caso in cui il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione ai sensi della legge n. 130/1999 di norma la banca originaria svolge, per conto dell’SPV (società veicolo, nuova titolare del credito in base alla cessione dello stesso), la funzione di servicer, provvedendo all’attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del predetto credito: ciò in esecuzione di apposita procura speciale conferitale dall’SPV. Conseguentemente, anche in questo caso, la richiesta del calcolo dell’importo del debito residuo va presentata alla banca originaria.

8)La perizia è di norma affidata ad un professionista esterno alla banca (ad esempio, geometra).

9)Questa modalità permetterebbe di evitare duplicazioni di onorari repertoriali (ove le operazioni possano considerarsi connesse).

Inoltre ove la stipula del cd. atto unico avvenisse presso lo studio del notaio si ridurrebbe anche l’impegno di tempo di quest’ultimo, con conseguente ulteriore contenimento dei costi.

Da sottolineare anche che nel nuovo mutuo non è necessaria la descrizione dell'immobile, che è già ipotecato, e i cui dati non vanno indicati neanche nella domanda di annotazione ex art. 2843.

10) Di norma infatti l’attività di servicer è svolta dalla stessa banca orginaria. Ovviamente nel caso in cui l’attività di servicer sia stata conferita dall’SPV ad altro soggetto, sarà quest’ultimo a rilasciare l’atto di quietanza.

11) Qualora tale requisito non ricorresse, occorre tempestivamente adeguare le procure a suo tempo rilasciate al fine di renderle aderenti al nuovo contesto operativo postosi a seguito dell’art. 8 DL n. 7/2007.

12) Si rammenta al riguardo che nella citata circolare del 21 giugno 2007 l’Agenzia del Territorio ha richiamato “l’attenzione degli uffici sull’esigenza di curare con la massima tempestività l’esecuzione delle formalità in esame, atteso il sottolineato valore costitutivo che l’art. 2843 c.c., secondo comma, attribuisce all’annotazione del trasferimento dell’ipoteca”.

13) Al fine di rendere tempestivo il trasferimento della garanzia ipotecaria alla banca subentrante l’ABI ha proposto di integrare l’art. 8 DL n. 7/2007, stabilendo che il conservatore proceda all’annotazione della surrogazione nell’ipoteca entro il giorno successivo al ricevimento della richiesta da parte dell’interessato. Nelle more dell’introduzione di tale integrazione della normativa, le banche possono adottare le opportune modalità per cautelarsi nella situazione in parola.